菲律賓買房指南 – 法律流程及文件審查

~文章更新至2022年4月

菲律賓和府法律事務所爲您的房產交易把關,我們提供相關證書的查驗服務、抵押權查詢服務、建築執照使用執照驗證服務、工商登記資料查詢及取得副本原件的服務、以新設的本地公司購買土地的服務。本所不從事菲律賓房產中介服務,也不提供任何菲律賓房地產投資意見,如有相關需求請洽房地產仲介。

一、菲律賓購買房產的方式

外國人在菲律賓購置房產前,必須先瞭解房地產相關規範,方能掌握投資成敗。在菲律賓無論是購買House(也就是別墅/透天厝)或是Condo*(公寓/社區房),或有任何其他的稱呼,最重要的區別是購買標的物 “是否含有土地”;如果有,則必須遵守六四法則。以下介紹在菲律賓購買房產的幾種方式:

1. 直接以外國人的身份購買

外國人可以合法地擁有房屋和其他類型的建築物,但外國人被禁止擁有土地。在任何情況下,外國人都是被禁止擁有土地的,即使是很小一部分的土地持分。如果希望購買的是帶有土地持分的房產,可以考慮買一個不帶土地的別墅/透天厝,然後長期租賃其坐落的土地,但將來需要注意房屋與基地所有權分離所可能衍生的法律問題;或使用菲律賓公司進行購買(見下文)。

根據菲律賓《投資者租賃法》,外國人可與菲律賓的土地所有者簽訂長期租賃協定,初始期限長達50年,并且有一次續約的選擇權,可以再續約25年。《菲律賓公寓法》規定,外國人可以擁有公寓,只要大樓內60%的單位是歸菲律賓人所有(六四法則的第一個特徵)。實踐上,很多公寓大樓早已銷售超過60%的單位給外國公民,因此在購買二手房時需要留意政府是否有頒佈新的政策來矯正這個不合規的情形。

*關於購買菲律賓公寓是否只有50年所有權?可以參考下方連結本所的另一篇文章 https://fullhouseph.com/2020/10/19/condo-50years/

2. 以菲律賓公司購買

如果菲律賓公民擁有公司60%或更多的股份,這間本地公司將被視爲 “菲籍公司”(六四法則的第二個特徵),菲籍公司可以在菲律賓擁有土地100%的所有權。

透過成立公司來購買菲律賓房產,最大的優點是可以在繳納稅費時扣除大量的成本費用,包括:(1)購買過程產生的相關費用(2)在房產持有期間產生的費用(例如:房屋修繕費、抵押貸款利息、保險費、室内裝修費及工程款等)(3)房產被歸類為在正常業務過程中所使用的普通資產,折舊可以作為稅基計算時的扣除額(4)房產出售時產生的銷售費用(例如:廣告費。如果以個人名義持有房產,則以上費用項目皆不能扣除。

公司如有菲籍人士持股,股份代持的風險是必須考慮的一項重要因素。

菲律賓和府法律事務所,爲您的菲律賓房產交易把關

*關於菲律賓公司設立,可以參考下方連結本所的另一篇文章 https://fullhouseph.com/2020/02/23/incorporation/

3. 以菲律賓配偶的名義購買

如果與菲律賓公民結婚,可以以配偶的名義購買房產。雖然您的姓名不會列入所有權人内,但它可以被包含在購買房產的契約/合同中。但這個方式除了需要受到婚姻的束縛外(菲律賓法律深受天主教義影響,沒有 “離婚” 這個詞,想要脫離婚姻關係,一般方式是委請律師及醫師出具證明精神狀況,或證明當初結婚是受到恐嚇脅迫,或證明自己不能人道等方式,使婚姻無效,也就是婚姻自始不存在),分居后或者您的配偶去世后,土地仍然不能轉讓給外籍配偶,因為外國人仍然被禁止擁有土地,但會有合理的時間去出售房產並收取收益。否則,房產將被您菲籍配偶的菲律賓籍親屬繼承。


二、菲律賓房產交易相關費用

房地產交易涉及的不僅僅是房產自身的價格,需要支付一些其他的稅費,包括:

A. 資本利得稅(Capital Gains Tax):房產的銷售價格(listing price)、公告地價/房價或公平市場價值的6%,以最高者為準。通常由賣方支付,但在某些情況下由買方支付,或最終匯總到銷售價格。(此項費用由賣家負責)

B. 印花稅(Documentary Stamp Tax):房產的銷售價格、公告地價/房價或公平市場價值的1.5%,以最高者為準。(此項費用由買家負責)

C. 轉讓稅(Transfer Tax):房產的銷售價格、公告地價/房價或公平市場價值的0.5%至0.75%,以最高者為準,取決於房產所在的地理位置。(此項費用由買家負責)

D. 所有權轉讓登記費(Title Registration Fee):根據公佈的登記費表而有所不同,一般約爲0.25%的房產的銷售價格。(此項費用由買家負責)

E. 增值稅(Value Added Tax):房產銷售價格12%的VAT(不扣建築成本,直接按照銷售價格12%計算)只有在兩種情況下需要繳納且由賣方繳納,一般房產買家無需擔憂VAT(1)房產直接從開發商手上買的,這個情況下,VAT會在開發商的報價單裏體現出來,一般含在總銷售價格内(2)賣方在日常貿易或商業活動中經常性使用該房產,此時賣方雖然不像開發商以經營房產銷售為主要業務,但屬於主要業務附帶的交易,仍需繳納VAT。如果房產銷售價格低於3,199,200比索,按照菲律賓稅務局RR No.13-2012規定,不用繳納VAT。(此項費用由賣家負責,當房產證下來後改為由買家向當地市政廳交房產稅,稅收比例是房價的0.1%-0.3%)

F. 公證費(Notarial fee):交易總額的1%左右(此項費用由買家負責)

G. 中介費:交易總額的3-5%左右(此項費用通常由賣家負責)

結論:一般由賣家負擔交易總額的9-11%稅費,買家負擔交易總額的3-4%稅費。


三、二手房交易流程及注意事項

跟開發商/建商買房只需要按照他們的流程即可,沒有可以商談的餘地,合約都是標準的,所有條款都不會根據客戶要求修改。但是買二手房比較復雜,畢竟二手房是從私人手上買,合約的條款要雙方洽談(菲律賓和府法律事務所提供合約草擬及審核服務,爲您最大程度爭取權益)。菲律賓二手房的交易流程為,簽完合約,完成付款后再辦理房產過戶手續,並且新的房產證* 要等3個月左右才能拿到。購買二手房 (Ready for Occupancy )以下是可能遇到的情形:

1. 賣家有房產證

菲律賓房產證並不是買賣雙方交易當天就能辦下來的,是需要等雙方簽完合約,完成付款后由中介去辦理。具體流程:交定金(一般約10%) >>> 簽訂購房合約 >>> 付全款並當場簽訂Deed of Sale >>> 賣家當面交付房產證 >>> 辦理房產證過戶(約需3個月時間,一般是交給中介辦理)

2. 賣家無房產證

只有在特殊情況賣家無法提供房產證,除以下兩種情形外,切勿購買沒有房產證的房子,您很有可能遇到詐騙。

1)將房屋抵押給銀行的,該房產證已交由銀行保管。此時,買家在簽訂Deed of Sale之前需要支付金額幫原所有權人把房產證從銀行贖回來,其它流程基本跟上面一致。

2)轉紅單。(留到文章下面與合約變更費一并説明)

3. 銀行拍賣的房子(銀拍屋)

這種房子是跟銀行交易,價格由銀行自訂,沒有談判的餘地。首先需要跟銀行提交申請,銀行在約2周內確定沒有其他人出更高價的時候就可以開始走過戶流程了。銀拍屋法拍屋采取 “as is, where is” 的拍賣條件,需要注意的細節更多,如有需要可以連絡我司咨詢。需要注意的問題有:原所有權人贖回房產的期限、房產是否仍被占有、原所有權人各種名目的費用欠繳(稅費、水電、大樓管理費等)等。

*房產證有兩種,請確認自己購買的房屋所有權是CCT(Condominium Certificate of Title)或是TCT(Transfer Certificate of Title)。區別在於,CCT僅表彰該菲律賓房產不帶土地的空間所有權(例如,位於該公寓19樓的某單元)。因此,如果您購買的是菲律賓公寓,則您所購買的權利應是CCT。 如果您購買的是土地或是帶有土地持分的菲律賓房地產,則必須取得TCT(所有權轉移證書)。

菲律賓和府法律事務所可以爲您檢驗賣方所提供的房產證是否真實。


四、購房應審核的文件及其他簽約注意事項
購買前

1. 檢查建案是否具有註冊證(Certificate of Registration) 銷售許可證(License to Sell)。檢查該建案有銷售許可證后,接下來需要檢查:

A. 銷售許可證中所示建案的完成日期;

B. 如果該房產上有抵押權存在,它應該從菲律賓住屋與土地使用管制署(Housing and Land Use Regulatory Board, “HLURB”)取得抵押許可(Clearance to Mortgage)

C. 廣告傳單上所宣稱的設施必須是已在菲律賓住屋與土地使用管制署(Housing and Land Use Regulatory Board, “HLURB”)登記經批准的分區和公寓計劃。

2. 應詢問房產擁有者/開發商的經紀人/代理(broker/agent),該建案是否已註冊,並且擁有HLURB頒發的銷售許可證。有關註冊和銷售許可證以及其中的任何限制條款,例如停止和取消命令、暫停許可證等,可通過菲律賓和府法律事務所進行官方驗證

3. 向菲律賓房產所在地的地契登記處(Register of Deeds)驗證該房產是否已出售給其他買家。

*關於建造執照(建照),可以參考下方連結本所的另一篇文章 https://fullhouseph.com/2022/03/28/philippine-building-permit/

*關於使用執照(使照),可以參考下方連結本所的另一篇文章 https://fullhouseph.com/2022/03/19/philippine-occupancy-permit/

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簽署契約/合同時

1. 如果房子沒有抵押,買賣雙方直接簽訂房屋售賣合同(Deed of Absolute Sale)。房產證存在抵押的情況下,買賣雙方先簽訂Contract to sale根據合同條款賣家先去銀行交首付款贖回房產證,大概一周後賣家取得房產證原件後,雙方簽訂房屋售賣合同(Deed Of Absolute Sale)。

2. 不要簽署任何空白的契約/合同模板;

3. 更透徹地閱讀契約/合同的所有內容,特別是精緻印刷的文本;

4. 妥善保存契約/合同副本和您簽署的所有其他文件;

5. 確保契約/合同由房產所有權人/開發商向您菲律賓房產所在地的地契登記處(Register of Deeds)登記;

6. 堅持只向菲律賓房產所有權人/開發商授權的菲律賓房產經紀人/中介支付居間費/中介費;

7. 堅持取得所有付款的憑證,收據必須是菲律賓稅務局(BIR)核准的正式收據。

8. 如果購買的是期房,且打算將房子在尾款付清前轉讓出去(俗稱 “轉紅單”)。請注意,轉讓時因爲你還沒有房產證,只是一個購房合約。首先,您(賣家)要向開發商填寫一份申請表格,申請將這套房子的合約轉入到買家手上;同時這位買家也要填寫一份表格,申請預訂這套房子;開發商核准后,就可以進入合約變更。請注意,開發商將收取 “合約變更費”,務必在購房合約簽約時看清楚該費用。這個費用并非菲律賓法律規定的,開發商可以自由訂定,因此不同開發商之間會有極大的落差。這個交易過程買賣雙方都不需要繳稅。變更時間一般需要3個月以上。


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Email: farley.fullhouse@gmail.com

发布者:Farley

Mandarin Associate - Full House

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