迷思破解 – 購買菲律賓公寓只有50年所有權?

~文章更新至2020年10月

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關於購買菲律賓公寓(Condo)最普遍的問題之一是,只有買到50年的所有權?50年之後,將拆除建築物,導致您菲律賓房產投資血本無歸?

答案:不一定。仔細閱讀《 共和國4726號法律》(又稱菲律賓《公寓法》)及《 共和國11232號法律》(又稱菲律賓《公司法》)后,有幾個因素將決定了50年後您購買的菲律賓公寓的命運。

一、購買菲律賓公寓單位後,您將成為公司的一份子

公寓所坐落的土地是由一間公寓公司所擁有。作為公寓其中一個單元的屋主,您可以將自己視為該公寓公司的股東。這與在透天別墅區建立的屋主協會(homeowners association)是一樣的,每個屋主享有相同的權利和投票權。您可以對諸如重新粉刷公共區域、更換游泳池瓷磚或升級健身房等問題進行投票。

同樣,您也可以就50年後公寓命運的問題進行投票,而這需要至少50%以上房主的集體決定。

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二、公司的壽命為50年,但可以更新

菲律賓公寓沒有使用期限,但是管理該公寓的公司有壽命年限。在2019年初菲律賓公司法修正前,在菲律賓無論公司規模大小,50年是所有公司的法定生命週期。2019年初菲律賓公佈了新公司法《 共和國11232號法律》,允許公司永久存在,除非其公司章程另有規定;關於公司存在的唯一限制是其公司章程,如果公司章程未提及公司的解散時間,則公司可以永久存在。

目前雖然大部分的菲律賓公寓都是在2019年前蓋好的,大多在公司章程内規定了50年的存續期限,然而公司可以選擇再續簽50年或透過修改章程改爲永久存續,因此您的公寓所有權並不一定會在50年后終止。


三、要宣佈公寓無法居住,需要滿足三個因素

《 共和國4726號法律》(又稱菲律賓《公寓法》)規定:“該公寓項目已經存在了50多年,導致已經廢棄過時且不經濟,並且擁有總計百分之五十以上權益的公寓業主反對該公寓項目的修理、改建或現代化……”

這段話讓許多人認為,該條款已經暗示菲律賓公寓的法定壽命為50年,但仔細閱讀後會發現,菲律賓公寓應滿足三個條件才能被宣佈為不可居住(1)它應該存在至少50年(2)它已經廢棄過時且不經濟(3)公寓50%的業主反對公寓進行任何修理或恢復

即使您的公寓公司決定繼續進行拆除,這通常也意味著該物業將首先出售給另一位土地開發商。作為公寓所有者,您有權獲得銷售的份額。因此,如果這50年的迷思是唯一使您卻步于投資菲律賓公寓的困擾,相信迷思破解后可以減輕您的恐懼和憂慮。

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發表者:Farley

Mandarin Associate - Full House

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