迷思破解 – 購買菲律賓公寓只有50年所有權？

~文章更新至2022年9月

菲律賓和府法律事務所爲您在菲律賓的房產交易把關，我們提供相關證書的查驗服務、抵押權查詢服務、建築執照及使用執照驗證服務、工商登記資料查詢及取得副本原件的服務、以新設的本地公司購買房產的服務。本所不從事菲律賓房產中介服務，也不提供任何菲律賓房屋市場的商業投資意見。

關於購買菲律賓公寓（Condo）最普遍的問題之一是，只有買到50年的所有權？50年之後，將拆除建築物，導致您菲律賓房產投資血本無歸？

答案：不一定。仔細閱讀《 共和國4726號法律》（又稱菲律賓《公寓法》）及《 共和國11232號法律》（又稱菲律賓《公司法》）后，有幾個因素將決定了50年後您購買的菲律賓公寓的命運。

一、購買菲律賓公寓單位後，您將成為公司的一份子

公寓所坐落的土地是由一間公寓公司所擁有。作為公寓其中一個單元的屋主，您可以將自己視為該公寓公司的股東。這與在透天別墅區建立的屋主協會（homeowners association）是一樣的，每個屋主享有相同的權利和投票權。您可以對諸如重新粉刷公共區域、更換游泳池瓷磚或升級健身房等問題進行投票。

同樣，您也可以就50年後公寓命運的問題進行投票，而這需要至少50％以上房主的集體決定。

二、公司的壽命為50年，但可以更新

菲律賓公寓沒有使用期限，但是管理該公寓的公司有壽命年限。在2019年初菲律賓公司法修正前，在菲律賓無論公司規模大小，50年是所有公司的法定生命週期。2019年初菲律賓公佈了新公司法《 共和國11232號法律》，允許公司永久存在，除非其公司章程另有規定；關於公司存在的唯一限制是其公司章程，如果公司章程未提及公司的解散時間，則公司可以永久存在。

目前雖然大部分的菲律賓公寓都是在2019年前蓋好的，大多在公司章程内規定了50年的存續期限，然而公司可以選擇再續簽50年或透過修改章程改爲永久存續，因此您的公寓所有權並不一定會在50年后終止。

三、政府要宣佈公寓無法居住，需要滿足三個因素

《 共和國4726號法律》（又稱菲律賓《公寓法》）規定：“該公寓項目已經存在了50多年，導致已經廢棄過時且不經濟，並且擁有總計百分之五十以上權益的公寓業主反對該公寓項目的修理、改建或現代化……”

這段話讓許多人認為，該條款已經暗示菲律賓公寓的法定壽命為50年，但仔細閱讀後會發現，菲律賓公寓應滿足三個條件才能被宣佈為不可居住（1）它應該存在至少50年（2）它已經廢棄過時且不經濟（3）公寓50％的業主反對公寓進行任何修理或恢復。

即使您的公寓公司決定繼續進行拆除，這通常也意味著該物業將首先出售給另一位土地開發商。作為公寓所有者，您有權獲得銷售的份額。因此，如果這50年的迷思是唯一使您卻步于投資菲律賓公寓的困擾，相信迷思破解后可以減輕您的恐懼和憂慮。

最新文章

• 如何使用eSECURE進行菲律賓公司註冊：完整指南
  菲律賓推出eSECURE系統，公司發起人（含外國人）須強制通過 eKYC（上傳護照及活體檢測）取得「憑證帳戶」。此帳戶用於 eSAP數位簽署，取代傳統的公證與海牙認證(Apostille)，完成SEC 階段的公司註冊。
• 加密貨幣監管指南：菲律賓SEC CASP 法規解析與註冊實務
  AI人工智慧時代來臨，菲律賓加密貨幣(虛擬貨幣)監管新規於2025年5月正式上路！SEC要求CASP具備1億Peso實收資本，外資如何100%持股？本文深度解析註冊文件、重要合規標準。
• 公司設立後每年SEC及BIR合規更新
  所有在菲律賓注冊的公司必須在每年向稅局(BIR)、證券交易委員會(SEC)及市政府等主要政府機構更新合規文件，以確保公司在當年度合法運營。
• 菲律賓社保及勞動福利（SSS、HDMF、PHIC）
  菲律賓所有月收入超過Php1,000且年齡在 60 歲以下的就業人員（包含在菲工作的外國公民），都必須納保Social Security System (SSS)、Home Development Mutual Fund (HDMF)或稱PAG-IBIG或稱住房公積金、Philippine Health Insurance Corporation (PhilHealth/PHIC)。多數員工認為強制醫保的保障不足，希望公司提供進一步的HMO健康醫療保險（非強制性保險）以滿足員工潛在醫療需求……
• 菲律賓公司註冊
  在菲律賓投資設立股份公司(子公司)、分支機搆(分公司)或代表處。設立流程需要經過SEC、BIR(稅務局)及Cityhall(營業許可)三大重點階段。
• 菲律賓房地產指南 – 法律流程及文件審查
  本文介紹購買菲律賓房地產的相關知識、稅費、應審核文件及其他注意事項。建議您在交易完成前進行相關證書的查驗、抵押狀態查詢、建築執照及使用執照查證、工商登記資料查詢及取得副本原件。菲律賓和府法律事務所不從事房地產中介服務，也不提供任何投資分析，如有相關需求請洽房地產仲介。
• 菲律賓勞動制度及人事成本
  菲律賓有五種不同類型的雇用類型，取決於受雇員工所從事的活動性質….人事成本的計算上應在基本工資外，額外計提約36.3%的人事成本…雇主僅可出於正當或授權原因後方可將勞工解雇…
• 海牙公證(Apostille)與特別委任授權書(SPA) – 使文件在菲律賓發生法律效力
  特別委任授權書(SPA)是在菲律賓委托他人代理執行特定事務，經常使用的授權文件。海牙認證(Apostille)是海牙公約的簽約國之間互相承認文書認證方式，適用于菲律賓公司設立、簽訂合約、房產交易等情形。委托人有時不在菲律賓境内簽署SPA，此時需要透過海牙公證流程，使SPA在菲律賓發生法律效力。
• 公司註冊必須設立公司秘書(Corporate Secretary)及司庫(Treasurer)？
  在菲律賓註冊股份有限公司(Stock Corporation)，除了設定股東、董事、董事長以外，公司法第24條規定所有股份有限公司必須設立一名公司秘書(Corporate Secretary)以及司庫/財務秘書(Treausurer)，無一例外。註冊菲律賓分公司(Branch Office)及代表處(Representative Office)則必須設立一名居民代理人(Resident Agent)。

Copyright 菲律賓和府法律事務所 – All rights reserved

Email: farley.fullhouse@gmail.com