~文章更新至2025年9月
建議您在交易完成前進行相關證書的查驗、抵押狀態查詢、建築執照及使用執照查證、工商登記資料及取得副本原件。本所不從事房地產中介服務，也不提供任何投資分析，如有相關需求請洽房地產中介。
房地產交易涉及哪些法律？
A.《第12252號法案》>> 點擊下載
本法案是2025年9月通過施行的法案，修正了1993年的《投資者租賃法》（Investors' Lease Act），將外國投資者租賃土地的最高年限從過去的75年（50年初始租期加25年續約）大幅延長至99年。
B.《菲律賓民法典》>> 點擊下載
第386號法案(Republic Act No.386)，房地產交易普遍涉及民法。
C. 《財產登記令》 >> 點擊下載
第1529號總統令(Presidential Decree No.1529)，私人土地的所有權登記，以及土地上的任何其他權益（例如抵押、租賃)登記，受此法管轄。
D. 《菲律賓公寓法》 >> 點擊下載
第4726號法案(Republic Act No.4726)，公寓項目的開發和所有權的取得，受此法管轄。
E. 《投資者租賃法》 >> 點擊下載
此爲1993年公佈的法案(Republic Act No.7652)。
以何種身份購買菲律賓房地產？
外國人在菲律賓購置房地產前，必須先瞭解相關規範。在菲律賓無論是購買Lot（地塊）、House（別墅/無共用牆的透天厝，通常與Lot同時購買）、Townhouse（排屋，以共用牆隔開連排的房屋）或是Condominium*（公寓單元/社區房），首先要分辨交易標的 “是否含有土地”；如果涉及土地所有權轉讓，則必須遵守六四法則。以下介紹在菲律賓購買房地產的幾種方式：
>> 以外國人的身份購買
外國人可以合法地擁有房屋和其他類型的建築物，但外國人被禁止擁有土地。在任何情況下，外國人都是被禁止擁有土地的，即使是很小一部分的土地持分。如果希望購買的是帶有土地持分的房產，可以考慮買一個不帶土地的別墅/透天厝，然後長期租賃其坐落的土地，但將來需要注意房屋與基地所有權分離所可能衍生的法律問題；或使用菲律賓公司進行購買（見下文）。
根據舊法規《投資者租賃法》，外國人可與土地所有者簽訂長期租賃協定，初始期限長達50年，并且有一次續約的選擇權，可以再續約25年，因此最多可長達75年租期。2025年9月，菲律賓總統小費迪南德·馬可仕（Ferdinand R. Marcos Jr.）為吸引外國直接投資，簽署了《第12252號法案》該法案將外國投資者租賃土地的最高年限從過去的75年（50年初始租期加25年續約）大幅延長至99年。
根據《菲律賓公寓法》規定，外國人可以完全擁有公寓的所有權，但該公寓大樓內60%的單位（單元或Unit）必須由菲律賓人持有（六四法則）。也就是說，如該棟公寓大樓有100戶，則全體外國人最多只能持有40戶。實際上，菲律賓政府執法力度薄弱，在外國人持有房產的政策落實上，不如越南等東南亞國家採取嚴格控管，因此很多菲律賓的公寓大樓早已銷售超過60%單位給外國公民。建議在購買二手房時可以留意政府是否有頒佈新的政策來落實外國人買房的限制。
*關於購買菲律賓公寓是否只有50年所有權？可以參考本所的另一篇文章 https://fullhouseph.com/2020/10/19/condo-50years/
外國人持有土地的限制有沒有例外？有的。根據第9225號共和國法，也稱為雙重國籍法（Republic Act No. 9225, the Citizenship Retention and Re-acquisition Act of 2003, or the Dual Citizenship Law），通過歸化獲得外國公民身份但在菲律賓自然出生的人民可能有資格重新獲得或保留他們的菲律賓公民身份；只有因入籍而成為另一國家公民的菲律賓自然出生的公民才能保留或重新獲得菲律賓公民身份。然而，即使不重新入籍成為菲律賓公民，也可以外國人身份擁有最多5,000平方米(sqm)的住宅用地和1公頃的農業用地。
>> 以菲律賓公司名義購買
菲律賓公民持有公司60%以上股權，這間本地公司可以被視爲 “菲籍公司”（六四法則），菲籍公司可以在菲律賓擁有土地所有權（非僅為使用權）。
透過成立公司來購買菲律賓房產，最大的優點是在繳納稅費時可以扣除大量的成本費用，包括：（1）購買過程產生的相關費用（2）在房產持有期間產生的費用（例如：房屋修繕費、抵押貸款利息、保險費、室内裝修費及工程款等）（3）房產被歸類為在正常業務過程中所使用的普通資產，折舊可以作為稅基計算時的扣除額（4）房產出售時產生的銷售費用（例如：廣告費）。如果以個人名義持有房產，則以上費用項目皆不能扣除。
成立外資佔股小於40%的公司，股份代持的風險是必須考慮的一項重大風險（可以透過我司草擬之多份協議最大程度地降低代持風險）。
*關於菲律賓公司設立，可以參考連結文章 https://fullhouseph.com/2020/02/23/incorporation/
>> 以菲籍配偶的名義購買
與菲律賓公民結婚，可以菲籍配偶的名義購買菲律賓地產。請注意！法規仍不允許將外國配偶列為所有權人之一，外國配偶的名字只能呈現在購買房產的契約/合同上。除了需要受到婚姻的束縛外；菲律賓法律深受天主教影響，沒有 “離婚（Divorce）” 此一法律名詞（菲律賓是全世界除了梵蒂岡之外，唯二不能離婚的國家）；想要脫離婚姻關係，一般方式可以委請律師及醫師出具證明精神狀況，或證明當初結婚是受到恐嚇脅迫，或證明自己不能人道等方式，使婚姻無效即婚姻自始不存在（Annulment），而且辦理費用高昂，按照本所客戶的私人經驗約介於4000~8000美元不等。不幸地是，即使分居后或者菲籍配偶去世后，仍然不能合法由外籍配偶繼承，因為外國人被禁止擁有土地。但政府會給予合理的時間讓外國人去出售房產並收取收益，否則房產將被菲籍配偶的下一順位菲籍其他親屬繼承。
菲律賓房地產(新房及二手房)交易相關稅費
除了資本利得稅(CGT)、印花稅(DST)及增值稅(VAT)以外，房地產交易會根據房產位於不同地方政府管轄範圍內，而有些微不同的稅率。相關稅費包括：
A. 資本利得稅（Capital Gains Tax）：房產標價（listing price）、公告地價/房價或公平市場價值的6%，以最高者為準。通常由賣方支付，但可以約定由買方支付或最終匯總到銷售價格。如果BIR(稅務局)評估該房地產是供商業使用或是以公司名義持有的產權，稅率可能會提升為7.5%
B. 印花稅（Documentary Stamp Tax）：房產標價或市場價值（以較高者為準）的1.5%。此項稅費通常被含在俗稱OC雜費(Other Charges)並由買方負責。
C. 更名稅（LGU Transfer Tax）：房產標價或市場價值（以較高者為準）的0.5%至0.75%。取決於房產所在的地理位置，一般來說，房產位於馬尼拉都會區內(Metro Manila或稱NCR)稅率為0.75%。此項稅費通常被含在俗稱OC雜費(Other Charges)並由買方負責。
D. 所有權登記費（Title Registration Fee）：根據公佈的登記費表而有所不同，一般約介於0.2%至0.5%銷售價格。此項稅費通常被含在俗稱OC雜費(Other Charges)並由買方負責。
E. 增值稅（Value Added Tax）：二手房產交易無需繳納VAT。房產價值的VAT（不扣建築成本，直接按照標價的12%計算），只有在賣方為開發商(Developer)時需要繳納且由開發商繳納，一般正規開發商會在報價單内標示增值稅。如果房產銷售價格低於Php3,199,200則可免增值稅。按照稅務局(BIR)規定（RR No. 8-2021），免增值稅門檻由2021年以前的Php200萬提升到約Php320萬。
F. 公證費（Notarial fee）：交易總額的1.5%。此項稅費通常被含在俗稱OC雜費(Other Charges)並由買方負責。
G. 中介費：交易雙方可以與中介討論付款條件，通常為交易總額的2%至5%。通常由賣方負責。
H. 房產持有稅（Real Property Tax）：業主每年須繳納RPT。馬尼拉都會區(NCR)內外的RPT稅率不同，根據1991年地方政府法規，NCR外的RPT稅率為1%，NCR內的RPT稅率為2%
計算RPT稅額較為複雜，本文不詳述僅舉例簡單介紹，假設Makati市的一處別墅的市場價格為Php6,000,000。該物業包括一塊價值Php4,000,000的土地以及其上建造的建築物價值Php2,000,000：土地的可稅金額為（Php4,000,000）x 住宅用地稅率水平（20%）= Php800,000；建築物的可稅金額為（Php2,000,000）x 住宅用地稅率水平（20%）= Php400,000；因此，該房地產的總可稅金額為（Php800,000）+（Php400,000）= Php1,200,000；總可稅金額(Php1,200,000)再乘上Makati的RPT(2%)， 則應納稅額為Php24,000。實際上，繳納RPT時還要加上Special Education Fund，通常會增加約1%的稅率，導致上述範例的應納稅額為Php36,000。業主可以選擇年繳或季繳，選擇年繳的業主，大部分地方政府規定須在每年1月31日之前繳納（有些地方政府鼓勵年繳，甚至會給予10~20%的納稅折扣）。
結論：向開發商購買房產（新房），由開發商負擔房產價值約12%稅費，買方負擔房產價值約6%的OC雜費（或稱Miscellaneous fee）；二手房產，一般由賣方負擔房產價值約6%稅費，買方負擔房產價值約4%的OC雜費；業主持有房產期間，須每年繳納房產持有稅（RPT），一般介於0.3%至0.6%之間。
二手房交易流程及注意事項
跟開發商/建商購買房產只需要按照他們的流程即可，沒有可以商談的餘地，合約都是制式定型化契約，所有條款都不會根據客戶的要求而修改。但是購買二手房的情況較復雜，合約的條款要雙方洽談。菲律賓二手房的大致交易流程為：簽約、完成付款、辦理房產過戶手續，並且新的房產證（參下方Note） 要等至少3個月以上方可取得。購買二手房 （Ready for Occupancy ）可能遇到的情形如下：
1. 賣方已取得房產證
菲律賓房產證並不是買賣雙方交易當天就能辦下來的，是需要等雙方簽完合約，完成付款后由中介去辦理。具體流程：繳納定金（一般約10%） >>> 簽訂購房合約 >>> 付全款並當場簽訂Deed of Sale >>> 賣方當面交付房產證 >>> 辦理房產證過戶（約需3個月時間，一般交由中介辦理）
2. 賣方未取得房產證
只有在特殊情況賣方無法提供房產證，除以下兩種情形外，切勿購買沒有房產證的房子，您很有可能遇到詐騙。
1）將房屋抵押給銀行的，該房產證已交由銀行保管。此時，買方在簽訂Deed of Sale之前需要支付金額幫原所有權人把房產證從銀行贖回來，其它流程基本跟上面一致。
2）轉紅單。（留到文章下面與合約更名費一并説明）
3. 銀行拍賣的房子（銀拍屋）
這種房子是跟銀行交易，價格由銀行自訂，沒有談判的餘地。首先需要跟銀行提交申請，銀行在約2周內確定沒有其他人出更高價的時候就可以開始走過戶流程了。銀拍屋及法拍屋采取 “as is, where is” 的拍賣條件，需要注意的細節更多，如有需要可以連絡我司咨詢。需要注意的問題有：原所有權人贖回房產的期限、房產是否仍被占有、原所有權人各種名目的費用欠繳（稅費、水電、大樓管理費等）等。
Note：房產證有兩種，請確認自己購買的房屋所有權是CCT（Condominium Certificate of Title）或是TCT（Transfer Certificate of Title）。區別在於，CCT僅表彰該菲律賓房產不帶土地的空間所有權（例如，位於該公寓19樓的某單元）。因此，如果您購買的是菲律賓公寓，則您所購買的權利應是CCT。 如果您購買的是土地或是帶有土地持分的菲律賓房地產，則必須取得TCT（所有權轉移證書）。
應審核文件及注意事項
>> 購買前 – 應審核文件及注意事項
1. 檢查建案是否具有註冊證（Certificate of Registration） 和銷售許可證（License to Sell）。檢查該建案有銷售許可證后，接下來需要檢查：
A. 銷售許可證中所示建案的完成日期；
B. 如果該房產上有抵押權存在，它應該從菲律賓住屋與土地使用管制署（Housing and Land Use Regulatory Board, “HLURB”）取得抵押許可（Clearance to Mortgage）；
C. 廣告傳單上所宣稱的設施必須是已在菲律賓住屋與土地使用管制署（Housing and Land Use Regulatory Board, “HLURB”）登記經批准的分區和公寓計劃。
2. 應詢問房產擁有者/開發商的經紀人/代理（broker/agent），該建案是否已註冊，並且擁有HLURB頒發的銷售許可證。有關註冊和銷售許可證以及其中的任何限制條款，例如停止和取消命令、暫停許可證等。
3. 向菲律賓房產所在地的地契登記處（Register of Deeds）驗證該房產是否已出售給其他買方。
*關於建造執照（建照），可以參考下方連結本所的另一篇文章 https://fullhouseph.com/2022/03/28/philippine-building-permit/
*關於使用執照（使照），可以參考下方連結本所的另一篇文章 https://fullhouseph.com/2022/03/19/philippine-occupancy-permit/
>> 交易時 – 應審核文件及注意事項
1. 如果房子沒有抵押，買賣雙方可以選擇直接簽訂絕對售賣契據（Deed of Absolute Sale）。但若房產證存在抵押給銀行的情況下，買賣雙方應先簽訂契約（Contract to Sale），並根據契約條款，由賣方去銀行交首付款贖回房產證，大概一周後賣方取得房產證原件後，雙方再簽訂絕對售賣契據（Deed Of Absolute Sale）。
2. 不要簽署任何空白的契約/合同模板；
3. 更透徹地閱讀契約/合同的所有內容，特別是精緻印刷的文本；
4. 妥善保存契約/合同副本和您簽署的所有其他文件；
5. 確保契約/合同由房產所有權人/開發商向您菲律賓房產所在地的地契登記處（Register of Deeds）登記；
6. 堅持只向菲律賓房產所有權人/開發商授權的菲律賓房產經紀人/中介支付居間費/中介費；
7. 堅持取得所有付款的憑證，收據必須是菲律賓稅務局（BIR）核准的正式收據。
8. 如果購買的是期房，且打算將房子在尾款付清前轉讓出去（俗稱 “轉紅單” 或 “炒樓花”）。請注意，轉讓時因爲你還沒有房產證，只是一個購房合約。首先，您（賣方）要向開發商填寫一份申請表格，申請將這套房子的合約轉入到買方手上；同時這位買方也要填寫一份表格，申請預訂這套房子；開發商核准后，就可以進入合約更名。請注意，開發商將收取 “合約更名費”，務必在購房合約簽約時看清楚該費用。這個費用并非菲律賓法律規定的，開發商可以自由訂定，一般介於2萬比索至20萬比索之間。更名時間一般需要3個月以上。
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